江门市蓬江区自然资源局转发江门市蓬江区人民政府办公室关于印发《江门市蓬江区土地征收补偿安置标准指导意见》的通知

各镇街、有关单位：

　　现将江门市蓬江区人民政府办公室关于印发《江门市蓬江区土地征收补偿安置标准指导意见》的通知转发给你们，请认真贯彻落实。

江门市蓬江区自然资源局

2023年11月1日   

江门市蓬江区人民政府办公室关于印发《江门市蓬江区土地征收补偿安置标准指导意见》的通知

蓬江府办〔2023〕5号

各镇政府、街道办事处，区有关单位，上级驻蓬江有关单位：

　　《江门市蓬江区土地征收补偿安置标准指导意见》业经区政府十一届64次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向区自然资源局反映。

江门市蓬江区人民政府办公室

2023年10月27日     

江门市蓬江区土地征收补偿安置标准

指导意见

第一章  总则

　　第一条  为进一步规范蓬江区土地征收补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益，保障土地征收顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》和国家、省、市有关规定，结合我区实际，制定本指导意见。

　　第二条  本办法所称土地征收补偿安置，是指因征收农民集体所有的土地，对被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为，以及收回国有土地，对土地使用权人给予支付补偿费用的行为。

　　其中，农村集体经济组织自愿申请将“三旧”改造范围内的集体建设用地转为国有建设用地涉及的土地征收补偿安置，以及国有建设用地符合“三旧”改造政策的，按照“三旧”改造有关政策执行。

　　第三条  土地征收补偿安置，应当遵循“依法补偿、实事求是、妥善安置、保障多元、动态调整”的原则，兼顾国家、集体、个人合理利益，保障被征地农民原有生活水平不因征地而降低，长远生计有保障。

　　第四条  蓬江区人民政府作为土地征收补偿安置实施主体，委托下属镇人民政府或街道办事处作为征收具体实施单位。土地征收补偿安置涉及的费用由土地征收项目业主单位列支。

　　第五条  土地征收应当对被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人进行补偿和安置，主要包括以下内容：

　　（一）土地补偿安置；

　　（二）青苗补偿；

　　（三）地上建（构）筑物和附着物补偿安置。

　　第六条  征收土地预公告发布之日起，被征地单位和个人抢栽抢种的农作物（含新增的鱼塘放养物、禽畜）、抢搭抢建的建（构）筑物和附着物不列入补偿范围。征收具体实施单位可会同司法行政部门（公证机构）对征地范围的现状进行证据保全。经征收具体实施单位举证认定为抢栽抢种、抢搭抢建的不予补偿。

　　第七条  征收具体实施单位与被征收单位或个人需约定青苗、地上建（构）筑物和附着物的搬迁清理时限，由被征收单位或个人自行搬迁清理。青苗、地上建（构）筑物和附着物的所有权人须在双方约定的期限内完成清理，逾期未处置的，视为自动放弃。

第二章 土地补偿安置

　　第八条  土地征收补偿面积和拆迁补偿面积的计算方法：以不动产证为依据，没有不动产证的以地形测量、房产测绘的面积为基础。

　　第九条  土地补偿安置对象分以下类型：

　　（一）对集体土地的所有权人和国有土地的使用权人，按照本指导意见第十条进行补偿。

　　（二）对集体土地使用权人，由土地所有权人与土地使用权人按集体建设用地使用权出让合同、农用地出租合同或协议等相关材料协商终止土地使用。

　　第十条  土地征收补偿安置费用包含土地补偿费和安置补助费，其中土地补偿费占比50%，安置补助费占比50%。各类土地征收补偿安置标准如下：

　　（一）农用地、未利用地按12万元/亩支付土地补偿费和安置补助费。

　　（二）有合法用地来源但未办理供地手续的集体建设用地（不含宅基地）按28万元/亩支付土地补偿费和安置补助费；如已平土的地块，另按4万元/亩补偿平土费用。已办理供地手续或取得不动产证（土地使用权）的集体建设用地，按市场评估价值进行货币补偿。

　　（三）宅基地原则上按农用地标准补偿宅基地所在村集体，另行选择安置地补偿被拆迁户。具体按照以下条款执行：

　　1.安置地原则上由被征收宅基地所在村集体提供，并制定合理分配安置方案和布局图，办理集体建设用地手续。若确因客观条件限制无法提供选址的另行商议。由土地征收项目业主单位参照征收土地对宅基地所在村集体提供的安置地支付土地补偿费、安置补助费、交地奖励金、青苗、建（构）筑物和地上附着物补偿费，不进行实际征收，不予安排留用地。

　　2.土地征收项目业主单位负责协调有关部门办理相关安置地用地手续，并承担办理用地手续相关税费和三通一平费用等。

　　3.由被拆迁户涉及的宅基地所在村集体按国家、省、市、区宅基地管理有关规定向被拆迁户分配安置地。

　　4.若宅基地面积与安置地面积不一致的，由宅基地所在村集体制定合理的分配方案。

　　5.被拆迁户若选择政府提供的房屋进行安置或折算货币补偿的，不再安排安置地，由征收具体实施单位商有关部门制定补偿方案并报区政府同意后实施。

　　（四）国有建设用地收回分类补偿：

　　1.通过出让方式取得的国有建设用地，通过评估确定补偿费用；如符合“三旧”改造政策，按《江门市人民政府关于印发<江门市市区“三旧”改造实施办法>的通知》（江府〔2021〕13号）确定的补偿标准执行。

　　2.通过划拨方式（不含划留给村集体的留用地）取得的国有建设用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）有关要求，由政府研究后收回。

　　3.政府划留给村集体的国有性质留用地视同协议出让土地，参考市场评估价值协商确定补偿费用。

　　第十一条  对土地征收过程中涉及的夹心地和受到波及的用地补偿，或因规划条件限制无法实际征收但确有必要给予用地补偿的，由征收具体实施单位采取只补不征的方式解决，或商相关土地所有权人另行解决。只补不征土地不予办理实际征收土地手续，参照征收土地支付土地补偿费、安置补助费、交地奖励金、青苗、建（构）筑物和地上附着物补偿费后，只补不征土地交由政府实际管理，土地使用权及相关权益归政府。

　　第十二条  征收集体土地（包括农用地、未利用地、建设用地），按照国家、省、市有关政策安排留用地。

　　（一）留用地规划用途原则上应与拟征收土地主要规划用途相匹配，可安排城乡规划为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务等用途的土地作留用地，不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设。

　　（二）留用地面积按城乡规划确定的规划建设用地面积计算，包含道路、绿化等公共配套用地面积。公共配套用地范围按详细控制性规划执行。其中：

　　1.地块周边规划市政道路路宽24米（不含24米）以下的，留用地面积按照实际包含道路一半分摊计算。

　　2.地块周边规划市政道路路宽24米（含24米）以上的，留用地面积按照包含12米路宽道路分摊计算。

　　3.以上地块周边规划市政道路占地块面积如超过5%以上的，留用地面积统一按照5%计算道路分摊面积。被征地村集体选择留用地货币安置补偿的，不扣减道路分摊面积。

　　4.留用地折算货币补偿的，按3%的比例计算道路及绿化分摊面积。

　　（三）留用地在符合城乡规划和土地利用总体规划的前提下，规划用作商服用途的，按实际征收土地面积的10%安排；规划用于其他用途的，按实际征收土地面积的15%安排。本条所述实际征收土地面积不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积。

　　（四）留用地由被征收村集体提供，并依法办理建设用地手续。征收本村集体经济组织土地作为留用地的，参照征收土地相关标准支付补偿费用。

　　（五）留用地办理建设用地手续涉及税费按上级有关文件规定由土地征收项目业主单位承担，土地平整费用及办理留用地不动产登记相关费用由留用地所属村集体承担。

　　（六）已经是集体所有性质的留用地，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地自行使用的，转为国有建设用地所需费用由该农村集体经济组织自行解决。

　　（七）留用地原则上在申请征收土地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现。否则，由征收具体实施单位会同被征收单位按本文规定确定留用地选址，自征收土地协议签订之日起三年内办理完成供地手续。取得留用地建设用地批复文件之日起三个月内，被征收单位需按政府供地要求申请供地。如因政府原因超过三年未能完成供地手续的，由征收具体实施单位制定留用地租金支付方案并报区政府同意后实施。如被征收单位在规定时限内不配合办理留用地报批和供地手续的，不予支付留用地租金补偿。

　　（八）符合下列情况之一的，不安排留用地，也不折算货币补偿：

　　1.已经是集体所有性质的留用地，在符合规划的前提下，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地自行使用的。

　　2.在本农村集体经济组织所属集体土地范围内征收土地后用于该农村集体经济组织留用地安置的。

　　3.征收土地用于农村基础设施、公益事业、拆迁安置、旧村改造等建设，农村集体经济组织同意不安排留用地的。

　　（九）符合下列情况之一的，原则上按征收土地总面积×5.75万元/亩进行留用地折算货币补偿：

　　1.公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、供应设施、环境设施等公益性项目和拆迁安置项目征收土地。

　　2.征收土地过程中难以按政策（如规划、本村集体范围内等情况）同步落实留用地选址的。

　　3.经营性项目征收土地时需安排的留用地面积少于3亩，被征地村集体选择放弃留用地的，可参照本点标准折算货币补偿。

　　（十）本指导意见发布之前已实施的留用地政策或与被征地农村集体经济组织达成协议的留用地安置方式，按原规定或原协议办理。

第三章  青苗补偿

　　第十三条  青苗补偿按照《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》执行。

　　第十四条  成片种植并间（套）种多种农作物的，可采取以下方式的其中一种予以核算补偿费用：

　　（一）以一种主要物种按规定标准进行补偿，其它间（套）种品种不作计补。

　　（二）对所有物种均按单棵补偿价进行计补（每亩补偿标准/合理密植=单棵补偿价，向上取整至个位数），计算棵数不得高于合理种植密度的。

　　第十五条  成片种植的农作物，由征收具体实施单位和被征收单位或个人现场均匀合理抽样选取（双方至少各5棵）进行树高、胸径、地径、冠幅、树龄、挂果情况等测量，计算平均值按照《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》的相应分类标准核定补偿依据。每亩最高补偿棵数为合理种植密度，超出每亩最高补偿棵数的部分原则上不予补偿，达不到每亩最高补偿棵数的以每亩实际棵数结合相应档次折算予以补偿。

　　第十六条  成片种植面积应扣除用于种植管理而搭建的建（构）筑物、地上附着物的占地面积。用于种植管理而搭建的建（构）筑物、地上附着物补偿按照《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》执行。成片养殖参照执行。

第四章  地上建（构）筑物、附着物补偿安置

　　第十七条  集体土地上建（构）筑物、附着物补偿按照《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》执行。

　　第十八条  对有合法用地来源或建筑证明的厂房、商铺给予搬迁及停业补助和奖励：

　　（一）搬迁及停业补助标准：以实际拆迁补偿面积计算，按150元/平方米的标准发放一次性搬迁及停业补助费。不可搬迁或搬迁过程容易损坏的设备补偿按实际情况另行协商。

　　（二）奖励标准：以实际拆迁补偿面积计算，自征收具体实施单位交地通知书发出之日起，1个月内完成搬迁的，按150元/平方米的标准发放搬迁奖励金；2个月内完成搬迁的，按100元/平方米的标准发放搬迁奖励金；3个月内完成搬迁的，按50元/平方米的标准发放搬迁奖励金；超过3个月完成搬迁的，不予发放搬迁奖励金。

　　第十九条  对宅基地上民房和国有建设用地上住宅给予搬迁补助和奖励：

　　（一）搬迁补助标准：以实际拆迁补偿面积计算，100平方米以下补助2000元/户，100至200平方米补助4000元/户，200平方米以上补助6000元/户。搬迁补助费一次性支付。

　　（二）租金补助标准：补助每户2000元/月。选择安置地补偿的被拆迁户，在收齐补偿款之日起计发租金补助，每6个月计算一次补助费用，在土地征收项目业主单位协调相关部门办妥安置地用地手续交付村集体之日起一年止，租金补助期限最长不超过两年；选择安置房补偿的，由征收具体实施单位商有关部门制定补偿方案并报区政府同意后实施。选择货币补偿的被拆迁户，不予支付租金补助。

　　（三）奖励标准：以实际拆迁补偿面积计算，自征收具体实施单位交地通知书发出之日起，1个月内完成搬迁的，按900元/平方米的标准对被拆迁户发放搬迁奖励金；2个月内完成搬迁的，按600元/平方米的标准对被拆迁户发放搬迁奖励金；3个月内完成搬迁的，按300元/平方米的标准对被拆迁户发放搬迁奖励金；超过3个月完成搬迁的，不予发放搬迁奖励金。

　　第二十条  国有建设用地上房屋及其建（构）筑物、附着物，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《广东省住房和城乡建设厅关于实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关具体问题的通知》(粤建房〔2013〕26号)等有关文件进行补偿。

第五章  其他补偿情况

　　第二十一条  电力建设项目征地补偿由电力建设部门组织实施，按照《江门市电力建设征（占）地、拆迁和青苗补偿办法》（江府〔2020〕35号）执行。

　　第二十二条  在蓬江区畜禽禁养区、限养区范围内违法违规养殖的畜禽和搭建的畜禽养殖设施不予补偿，并由相关职能部门负责清理。

　　第二十三条  如遇特殊情况不能按本指导意见条款执行的，由征收具体实施单位制定方案报区政府同意后实施。其中，需根据评估结果协商进行补偿的，无须报经区政府同意，可直接由征收具体实施单位会同被征收单位或个人根据江门市政府集中采购目录及标准要求共同选定一家有资质的评估机构进行评估。委托评估费用由土地征收项目业主单位承担。若任何一方对评估机构的评估结果有异议，由双方再次共同选定两家有资质的评估机构进行评估，根据三家评估结果取平均值作为补偿标准，再次委托评估费由双方均摊。

　　第二十四条  被征收单位或个人因客观原因无法领取补偿的，征收具体实施单位可以邀请公证机构现场公证等形式进行记录补偿支付办理过程。

第六章  其他费用

　　第二十五条  不可预见费：主要用于协调争议地补偿、调节青苗争议、平衡建（构）筑物差价、平衡土地差价、补助乡村建设、补偿农村集体经济损失、奖励青苗所有权人提前清场、历史征地项目收地等事项。

　　第二十六条  工作经费：按征地拆迁、土地收储补偿费总额的1-2%计取，由征收具体实施单位和涉及部门按《广东省财政厅关于规范征地工作经费使用管理的通知》（粤财综函〔2019〕71号）和《江门市自然资源局 江门市财政局关于进一步规范征地和拆迁补偿支出管理的通知》（江自然资〔2020〕136号）的有关要求安排使用。

　　第二十七条  征收相关费用：

　　1、报批税费：包括但不限于相关指标费用、森林植被恢复费、被征地农民养老保险、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等相关费用。

　　2、服务费用：包括但不限于征收补偿评估、法律咨询服务、公证服务、报批咨询技术服务、用地确权、勘测定界、土地征收社会稳定风险评估、使用林地可研报告编制、耕作层剥离方案编制、土壤环境评估、基本农田补划方案编制、地质灾害危险性评估等相关费用。

　　第二十八条  交地奖励金：为提高集体农用地、未利用地征收移交工作效率，由征收具体实施单位按6万元/亩的标准与被征地村集体签订交地奖励协议。留用地不予支付交地奖励金。

第七章  附则

　　第二十九条  本意见自2023年11月25日起实施。执行过程中，如引用文件修订或失效的，从其规定；如与上级文件冲突的，以上级文件为准。本指导意见实施之日前，已发布征收土地预公告、征地补偿安置方案公告或经区政府审批同意征拆方案的，仍按原补偿方案执行。

　　第三十条  《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》以广东省人民政府或其批准发布单位发布结果为准。《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》未生效前，青苗、地上建（构）筑物和附着物等补偿标准仍按《关于印发蓬江区土地征收储备补偿标准指导意见的通知》（蓬江住建〔2018〕1号）执行。

　　第三十一条  本意见生效后，《关于印发蓬江区土地征收储备补偿实施方案》（蓬江府办〔2018〕18号）废止。《江门市蓬江区征收农用地地上附着物和青苗等补偿标准》生效后，《关于印发蓬江区土地征收储备补偿标准指导意见的通知》（蓬江住建〔2018〕1号）同步废止。《江门市蓬江区人民政府办公室关于印发<蓬江区土地征收储备工作指导意见（2020年修订版）>的通知》（蓬江府办〔2020〕28号）以及《关于印发蓬江区土地征收储备补偿标准指导意见的通知》（蓬江住建〔2018〕1号）与本指导意见不一致的，以本指导意见为准。

名词注释：

　　1.夹心地：指被拟征地土地包围或者夹杂于其中的地块。若为线性工程夹心地，则按两路征地红线间宽度少于70米（含70米）或虽大于70米但两路相包无法进入耕作和使用、无水利设施的地带进行核定。

　　2.不动产证：包括原土地所有权证、原土地使用权证、原房屋所有权证、不动产权证。

　　3.合法用地来源或建筑证明：指取得建设用地批复文件、原土地使用权证、原房屋所有权证或不动产权证（房屋所有权、国有或集体土地使用权），以及现状和1987年前地类均为建设用地。

　　4.成片种植：指单一或主要物种每亩的种植密度≥合理种植密度的种植形式。

公开方式：主动公开

文字解读：http://www.pjq.gov.cn/gzjg/zcbm/pjqzrzyj/content/post_2967846.html

图解：http://www.pjq.gov.cn/gzjg/zcbm/pjqzrzyj/gzdt/content/post_2967876.html

音频解读：http://www.pjq.gov.cn/gzjg/zcbm/pjqzrzyj/gzdt/content/post_2967897.html

解读：江门市蓬江区自然资源局国土空间用途管制股

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